Travaux de rénovation et immobilier ancien : comment profiter de la loi Denormandie ?

Depuis le 1er janvier 2019, la loi Denormandie permet d’investir dans l’immobilier locatif ancien et de bénéficier de réductions d’impôt conditionnées à des travaux de rénovation. Depuis 2020, la liste des travaux éligibles s’allonge, elle était jusqu’alors limitée à la rénovation énergétique. Le dispositif Denormandie vient compléter la loi Pinel déjà existant pour l’immobilier neuf. Explications.

La loi Denormandie dans l’ancien, complémentaire au Pinel dans le neuf

Depuis 2014, il est déjà possible d’investir dans un logement neuf pour le louer, tout en bénéficiant de réductions d’impôt si toutes les conditions sont réunies. Depuis le 1er janvier 2019, il est désormais possible de profiter d’un dispositif similaire pour un achat dans l’immobilier ancien.

Du nom de l’actuel ministre du logement, Julien Denormandie, la loi Denormandie s’adresse aux investisseurs qui souhaitent acheter un bien à rénover dans l’une des 222 villes labellisées « Cœur de ville ». Initialement limité aux centres-villes des communes concernées, le dispositif a été étendu à l’ensemble de leur territoire en 2020.

Quelles sont les conditions pour bénéficier d’une réduction d’impôt en Denormandie ?

Au-delà de la contrainte territoriale, l’investisseur en Denormandie doit acheter un bien ancien entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022, date à laquelle le dispositif est prévu pour prendre fin. Il s’engage ensuite à réaliser des travaux de rénovation dont le montant doit représenter au moins 25 % du prix d’achat du bien. Ces travaux doivent être effectués par des professionnels certifiés RGE (reconnus garants de l’environnement).

Bien que le Gouvernement souhaite privilégier la rénovation énergétique des logements, la liste des travaux éligibles a été étoffée début 2020. Il peut désormais s’agir de l’aménagement des combles ou du sous-sol, de travaux de modernisation ou d’assainissement, d’isolation ou encore de la création d’une nouvelle surface habitable.

Enfin, le bien doit être loué à un locataire modeste qui respecte les plafonds de ressources, ce pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Le logement doit être proposé vide, ce qu’on appelle une location nue (par opposition à la location meublée) et faire office de résidence principale pour le locataire.

Loi Denormandie : les plafonds de loyers et de ressources et les zones éligibles

Les communes éligibles à la loi Denormandie sont réparties sur l’ensemble du territoire. Il s’agit de villes en perte de dynamisme dont les centres-villes dégradés ont conduit l’Etat à mettre en place une convention de revitalisation sur 5 ans à compter de 2018.

Ainsi, il est possible d’investir en Denormandie dans des villes comme Agen, Ajaccio, Bayonne, Perpignan, Poitiers ou encore Saint-Malo.

Les locataires choisis doivent respecter les plafonds de revenus en vigueur, qui évoluent chaque année et dépendent de la composition du foyer. Ces contraintes sont identiques à celles du dispositif Pinel dans l’ancien et dépendent du zonage A, A bis, B1, B2 et C et donc de la situation géographique du bien. Par exemple, un locataire célibataire ayant signé un bail dans le cadre d’un investissement en Denormandie ne doit pas gagner plus de 38 465 € par an s’il se trouve en zone A bis ou A, 31 352 € pour la zone B1 et 28 217 € pour les zones B2 et C. Pour un couple avec deux enfants, les ressources cumulées du ménage ne doivent pas excéder 89 439 € par an en zone A bis, 82 776 € en zone A, 60 783 € en zone B1 et 54 705 € en zones B2 et C.

Quant au bailleur, il doit respecter les plafonds mensuels de loyer au m². Pour l’année 2020, ce sont les suivants :

  • Zone A bis : 17,43 €
  • Zone A : 12,95 €
  • Zone B1 : 10,44 €
  • Zones B2 et C : 9,07 €

Exemples d’investissement locatifs dans l’immobilier ancien avec le dispositif Denormandie

Prenons l’exemple d’un particulier qui décide d’investir dans l’immobilier locatif ancien à Revel, à une cinquantaine de kilomètres de Toulouse. L’appartement est acquis pour un montant de 200 000 €. 50 000 € de travaux sont ensuite réalisés, qui correspondent bien à 25 % du prix d’achat. Ces travaux concernent le remplacement d’une vieille chaudière au fuel par un équipement de chauffage utilisant des énergies renouvelables. L’investisseur décide également d’aménager les combles afin d’obtenir une chambre supplémentaire et d’isoler la toiture. Revel étant située en zone C, le couple de locataires qui élit domicile ne doit pas gagner plus de 37 861 € par an. Quant au propriétaire qui a choisi une période de location de 12 ans, il pourra bénéficier de 21 % de réductions d’impôt sur le revenu, soit 52 500 € (4 375 € par an).

Autre exemple, pour un investissement à Sartrouville, ville située à une vingtaine de kilomètres de Paris. Un petit appartement est acheté 110 000 €, 28 000 € de travaux sont effectués par une entreprise disposant du label RGE. Le mode de production d’eau chaude est changé, les fenêtres simple vitrage sont remplacées par des fenêtres double vitrage et le sous-sol attenant est assaini et aménagé. La commune située en zone A impose au locataire qui signe le contrat de location, de ne pas percevoir plus de 38 465 € de salaire annuel. Pour le propriétaire qui opte pour une durée de location de 6 ans, la réduction d’impôt sera de 12 % du prix du bien avec travaux, soit 16 560 € (2 760 € par an).

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